静岡やっちゃん

最初に、日記等を書かれてない方のアメンバー承認はしませんのでご理解願います。(人の記事だけ読むために申請というのは常識に欠ける方と判断します。)

静岡駅徒歩圏在住です。昔から土地活用、不動産活用には興味がありました。いつになるかわかりませんが、家庭の事情もあり土地建物の運用について鋭意勉強中です。

個人(2棟27室+7室)法人で(2棟16室)を持っております。
現時点で合計50室、家賃年収3150万の状態になりました。
ほとんどRCのため固都税含んだ経費が2割以上かかりますので月額実収入211万借入金

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40歳過ぎて結果出せないやつ...

いろいろと思うところがあって今まとめておこうと思う40歳過ぎて結果出せないやつ... やっぱりだめだよね...ここで結果出すの定義は社会で活躍するということです端的に言えば 1 問題解決能力 2 事業創造力 このふたつです必要なのは学歴じゃないです1の問題解決のためにうまく回りの人々を巻き込んでいく力が最も必要であると私は思う2の事業創造には徹底的なインプットが必要だと思う 1には学歴はほぼ関係ない 2は確かにインプット能力の高い傾向がある高学歴は有利しかし、稼げないやつは当たり前だけど現代日本では事実として価値がない日本も30年以上昔は学歴社会だった...学歴に関して言えば私は浪人してまでいい大学に行こうって考え方はナンセンスだと思うなぜならビジネスって何でもそうだけど期限があり納期があります1年時間かければ アウトプット高くて当たり前だよね?何でもそうだけどコストとアウトプット比較が大事です① 1年という時間コスト < 上昇したアウトプット量② 1年という時間コスト > 上昇したアウトプット量①はOKだけど ②はNGって話ですでもさ、受験勉強に時間割いて覚えたって社会で役立つことは正直あまりない浪人するって 1年ぐらいならまぁいいかもしれないしかし2年は無駄だよなぁ、私も事実上2浪(1浪1留)なので自分の人生を恥じてます実際に地方と都会では情報量に違いがあり若い子にとっては田舎はかなり不利でしょう40超えている者には今はインターネットがあり、検索能力があれば田舎都会の不利有利は昔と比べればかなり少なくなったよね。ですから、10代後半から20代までは都会でもまれるのはいいことだと思う 結局 高学歴だけどコミュニケーション能力低いやつは結果が出せないんです私は「プライド高い奴って頭が悪いって」思う林修が高学歴ニートと激突!君たちはなぜ働かないのか - 林先生の初耳学 見てて、学歴だけは高いけど結果出せないやつの本質的な共通点は「プライドが高い」自分に自信がありすぎてコミュニケーションで苦しむ...というところにあると気が付いた。。。そうだよねぇ興味がある方は #高学歴ニート で検索してください。https://life-and-mind.com/effective-communicator-features-114疲れたんで今日はこれまで!

終身雇用は持たないという話 そもそも働かなくていいんじゃね?

自分もサラリーマン時代、終身雇用は持たないだろうと思っていた。https://www.youtube.com/watch?v=kHsEVwN4MwUホリエモンの意見を聞くと、ごもっともであるなぁトヨタは今のままでは持たない ハイ 私もそう思う。自動運転技術は2030年には実用化されるでしょうからね電気自動車も主になるだろうって話もね、今の工業製品から置き換わるんだろうって話部品点数めっちゃ減りますからね!結局 雇用そのものが要らなくなるだからそもそも終身雇用なんて無理 そんなことはかなりの前にわかってるって話!多分実際にはほとんどのものがシェアリングエコノミー と スマホで事足りてしまう究極的には自動運転車をパーク24で借りればいいわけ。車なんて買わなくていいし 税金も払わなくていい 僕は個人的に日本はもう終わってるって思っている日本人の多くが 輸出に依存して仕事してるからねしかしすでに終わっている日本で社員を20名近くも雇用している親父それを補助する俺というすでに思っていることとやってることがリンクしてないわけ(笑)俺の存在も含めて、歴史を作ってきた親という存在、親世代が築いてきた社会というのもそれはそれで事実ではある。しかし、終身雇用や工業製品社会はもう成り立たないというすでにもうほぼ現実となっている事実をはじめとして、時代は大きく変わっているにもかかわらず、既存の枠組みで国家の制度設計は行われている。今現在60歳以上は確実に逃げ切り世代です。自分が定年になるまで逃げきれればいい 言い換えれば、会社及び組織が存続さえしてればいい(たんまりと退職金はもらって)と思っているから、今すぐにV字回復させて、自分たちの子の世代、孫の世代までしっかり存続するように考えてる人は実際にはごく少数だろう。いや、たぶんほとんどいないといっていいだろう。だってね、今の労働法制しかり、年金制度しかり...でしょう?私の眼にはすでに10年前には日本の構造そのものが緩やかに破たんしていくだろうという予測はあった....だから自分のビジネスを持とうと思ったのが36歳前後だったと記憶してる(出世を見込めない会社に所属していた事も主因ではあったけど。)それが現実化しつつあるということはだんだん明らかになってきたな。時代が俺にやっとついてきたという印象(笑)長くなったので今日はこの辺で

賃貸不動産を買うときの注意点(利回り5%を金利2%で買うという無謀)

賃貸不動産、取得後の資金繰のテーマです。新築アパート建築の落とし穴 賃貸アパートやマンションを、 銀行からの借入金で1棟を買って、 家賃収入から借入金を返済する、 こういうやり方は広く知られています。 スルガ銀行の問題が起きてから、 全額借入はむずかしくなりましたが、 一部の自己資金を入れて、 賃貸不動産を購入することができます。 借入での不動産投資は合うのでしょうか? 以下の木造アパート1棟で考えてみます。 ○ 取得価額・・・10,000万円(1億円) ○ 自己資金・・・・・2,000万円 ○ 借入金・・・・・・・8,000万円 ○ 借入金利・・・・・・・・・・・・・・・2% ○ 借入期間・・・・・・・・・・・・・22年 木造耐用年数 ○ 年間家賃・・・・・・・・・500万円 建物は減価償却ができますので、 取得価額の10,000万円を、 土地と建物に分ける必要があります。 土地と建物の区分については、 契約書に記載がある場合は、 原則として記載金額となります。 ただし、中古物件の場合は、 区分が記載されていないことが多いです。 となると、固定資産税評価額など、 合理的な金額であん分することになります。 土地:建物の比率は、 6:4くらいのケースが多いと思います。 ○ 土地部分・・・・・6,000万円 ○ 建物部分・・・・・4,000万円 ここまでを整理すると、 ○ 新築アパート1億円を、 ○ 借入金8,000万円で買って、 ○ 金利2%を20年支払って、 ○ 家賃を500万円受け取る、 ということになります。 利回りは、1億円の投資に対して、 500万円の家賃で5%になります。 一方で金利は2%ですから、 差引で3%は得するように思えます。 さて、毎年の資金繰りは以下となります。(1)家賃収入・・・・・・・500万円(2)固定資産税・・・・・△30万円(3)減価償却費・・・△182万円(4)借入金利・・・・・△160万円(5)管理費等・・・・・・・△30万円(6)差 引・・・・・・・・・・・98万円(7)所得税等 ※・・・・△19万円(8)税引き後・・・・・・・・・79万円 ※ 20%として計算 お金はいくら残るでしょうか?(8)税引き後の79万円と、 経費のうち、お金が出ていかない(3)減価償却費の182万円で、 合計で261万円となります。 さて、ここから借入金を返します。 8,000万円 ÷ 22年ですから、 363万円が返済額となります。 261万円 - 363万円 = △102万円 これが毎年マイナスとなります。 さらに、 ○ 空き室が増えると・・・ ○ 金利が上がると・・・ ○ 修繕費がかさむと・・・ということで1億投資(しかも自己資金2000万)していたらよほどしっかり入居率維持しても、1億の土地建物で年間700万以上は稼いでくれないと収支は赤字になりかねないという計算になります。〇ルガ銀行などの金利は安くても3.5%だったということですから、単純計算で利回り8.5%はないと収支はすぐにマイナスになるということは容易に理解できるかと思います。(融資期間が耐用年数と同じ22年だったと仮定)対策としてできることは1.利回5%ではなく7%の物件を探す   →  +200万円のプラス2.2%の金利を1%にしてもらう   →  +80万円のプラス3. 劣化等級2級以上を取得することで融資期間を30年   まで延ばすことができます   8000÷30=267    → 363-267=96万円のプラスこれらにより、年間収支を△102万円から200+80+96-102=274万円にでき多少の金利変動や入居率の変動にも耐えられるだけの安定感を維持できるようになります。

国民健康保険は高すぎる件 ー> 資産割の制度が悪い

私はもともとサラリーマンを20年以上やっていたんですが、自治体の税金の計算処理などを扱うシステムを扱っていた部門にいたこともあり、国民健康保険について所得割、均等割、平等割はどこの自治体にもあるが、資産割は自治体によってあったりなかったりだと当時の仕事仲間に聞いて知っていました。 「国民健康保険の資産割は特定の自治体にしかない」 つまり住所によって同じ医療を受けても固定資産税の負担額に応じて、国民健康保険税も変わってくる自治体があるということです。 このことは、わたくしのように地方自治体の税の仕事をしていた経験があれば知る機会がありますが、ふつうは知る術がないわけです。 社会保険労務士などの専門家も知らないケースが多いらしく取り上げてくれてるページもすくないですね。僕の若いころ20代 私浪人してしまったためもあって大学卒が平成7年の就職氷河期世代です とにかく雇ってもらえないことには社会人としてのスキルを詰めない=生活できないと思っていたので、民間企業を主な顧客にして仕事していた20代のころは自分の仕事のスキルを上げること以外は考えてなかった。IT会社に就職したので Server設計 構築 ネットワーク構築 いろいろやりましたよOracleも覚えたし、Linuxも覚えたし L2sw、L3sw、Ciscoも勉強したな30代以降、私の顧客は公務員(地方自治体中心)の方々になり、まぁ勤めた会社も自治体とのパイプで情報を取るような会社でしたから多くのことを勉強させてもらったと思う。今はやりの忖度だらけの会社だったと思います。だからいかにも悪いみたいに言うけど別に忖度って実は悪くも何もなんだよね。あって当たり前。そもそもサラリーマンの世界って入社するときは大体横一線特に、昔は大学卒業してそれなりに同じくらいの事務処理能力の人々が一斉に就職したから、出世できるか否かは、能力よりも誰に付くか(言葉を換えれば誰が引っ張ってくれるか)に依存するものだった。テクノロジーなど移り変わりが早い現代では、ポストがますます減るわけで今ではかなり運にも左右される時代になったけど...今は僕は立場が変わり、自分だけが良ければいいわけじゃない従業員のことも考えないといかんのだよ...そこで考えさせられるのは社会保険制度のことだったりする...65歳以上の人の処遇を維持しながら、モチベーションを上げてもらうには手取りを多くするしかないんだよね...もちろんそれには非正規になって社会保険料の削減がもっとも手っ取り早いわけです対策練らないとね。派遣会社を作ったらどうだろうか?などなど考えることは多いですでは、今日はこれまで! https://www.growthwk.com/entry/2019/04/18/155646 任意継続健康保険は、毎月3万円程度が保険料の上限です。一方、国民健康保険料の場合は、市町村ごとに少し違いはありますが、月8万円程度が上限になっています。

時の経過が早いなぁ

来週月曜日には、私が物心ついた時からの主要取引先の東海加工紙 に出張です。今の社名は特殊東海グループのトライフ と言います紙の加工の仕事って 個人的には全く面白くないだって同じことの繰り返しだし、用途も同じだしこんな仕事を50年以上も前からずっとやってるから、我々三人兄弟が大学まで出ることができたまぁ今は大学進学率が50%超えているから、昔と違って頭があるのに大学に行けない人はほとんどないし、少なくとも私の周りには一人もいないので、昔子供6人全員を大学出した祖父は凄いと思う。まー実際には、長男である親父が、勝守氏と雅子氏を卒業させるべく、必死で働いたかららしいですね。というわけで親父が結局は頑張って今があるんだよね。祖父はお金を稼ぐのは下手で、兄がちょっと似てるってみんな思ってると思うけど。子孫を6人も残しているからね。やっぱり祖父は偉かったと思います!話が長くなったけどねこんなつまらない紙加工の仕事で じーちゃんも親父も食って来たという事実は変わらないんです俺は本当はもっと不動産を増やしていく方が圧倒的に楽だし、首尾良く増やせるのは間違いないですけどね これこそ、しがらみってヤツです。「しがらみ」という事を、ことさら最近は考える訳ですよ。

野良犬

本日のメインテーマは『野良犬を見かけなくなりました』です。-----------------------------------------------------------------------------○心配主任「部長。お疲れ様です!」 ●三軒家部長「ああ。お疲れ様」 ○心配主任「東京に越してきたからでしょうか。最近野良犬を 見掛けることがなくなりました」 ●三軒家部長「言われてみればそうだね。子供のころは学校帰りに よく野良犬を見かけたものだなー」 ○心配主任「そうですよね。なぜなのでしょうか」 ●三軒家部長「うん。そうだね。一昔前までは 屋外で飼うという方法が一般的だったから、 昔は脱走する犬が多かったそうだね。 それが野良犬化していたそうだよ」 ○心配主任「あー。私も小学生の頃に庭で飼っていた犬が、 逃げ出したことがあります」 ●三軒家部長「でも今は室内飼いがほとんどだから、野良犬化する犬も 減っているんだね」 ○心配主任「最近は夜も寄り添って寝るという人もいますよね」 ●三軒家部長「さらに近年では、保健所が飼い主のいない犬を積極的に保護して、 飼い主さがしをしているから、野良犬が一気に減少しているらしいよ」 ○心配主任「それは安心ですね」 ●三軒家部長「うーんどうかなー」 ○心配主任「?」 ●三軒家部長「実は保健所に保護された犬は、新しい飼い主が見つからない時や 元の飼い主が迎えに来なかった場合、原則として10日程度で 殺処分の対象になるんだ…」 ○心配主任「…」 ●三軒家部長「保健所で引き取られる多くの犬がもう二度と外に出ることなく 殺処分されるそうだね」 ○心配主任「それは悲しいことですね…」 ●三軒家部長「うん。飼い主が飼い主の自覚を持って、最後まで責任を持つという 基本的なことから正していかないとね」  ○心配主任「そうですね。野良犬は減っても殺処分は減らないですからね」-----------------------------------------------------------------------------近年では野良犬を見かけることが少なくなりました。しかし、野良犬がいなくなったからといって殺処分がなくなったわけではありません。ペットを飼うことは、命に責任を持つことです。もしも、飼えない理由があるならば、最初から、飼わない選択をするべきでしょう。

相続税逃れに待った 社団法人の悪用目立つ

この話は有名らしいですね。でもさー 不動産賃貸業に関しては不動産そのものを法人で買っておけば、不動産に関しては相続税は発生しません。僕は個人所有の不動産は2020年までにすべてを売却の予定です。ただ、もしかしたら1棟だけ個人名義で残すかもしれません.------------- ここから政府・与党は相続税の過度な節税を防ぐ。見直しの対象とするのは、一般社団法人の課税逃れと小規模宅地の特例を使った節税のふたつ。社団法人では親族間の資産継承で課税を逃れているケースが目立つため、非課税の対象を限定する。一方、宅地特例では適用対象を絞り込んで、節税できる人を減らす。相続税は税率引き上げで負担が増えたと感じる人が増えており、過度な節税を防止して課税の公平性を保つ。

 社団法人を巡っては、相続・贈与する資産を持つ親が一般社団法人を設立し、理事に就任するなどして一族で社団法人を実質支配するケースがある。親は社団法人に資産を移転し、その後に子が理事を継げば、実質的に非課税で資産を承継できる仕組みだ。

 社団法人の設立にかかる費用は登記料の6万円だけで、誰でも登記さえすれば設立が認められる。2016年の設立件数は6075件と5年で1.5倍に増えた。財務省は親族が代表者を継いだ場合に非課税の対象から外すなどして節税の拡大を防ぐ。

 また、宅地の相続時にかかる評価額を8割減らす制度を使った節税策も防止する。同制度では親と子が別居していても、子に持ち家がない場合などに特例として減税を受けられる。相続を受ける子が自らの建物だけを孫に贈与することで持ち家がない「家なき子」となり、特例の適用を受けるケースが増えているという。

 財務省は、子が相続時に住んでいた家がもともと子が所有していた家だった場合や、子が3親等以内の親族が所有する家に住んでいる場合などは対象外にすることなどを検討している。財務省によると特例の適用による減収見込み額は16年度で1350億円で3年で2倍近くに増えている。

人は、成長してステージが変わると 付き合う人も変わっていく

幻冬舎さんの記事より自分に関しても最近思ったことです大学時代の仲間(と当時はそう思っていた)達とは卒業後そういえばお互いの結婚式以外ではほとんどあってないし連絡を取ろうとしてもほとんどすれ違うほかにも小学校時代で切れた仲間 近所の大ちゃん 田中君 とーやん中学校時代で切れた仲間 近所のさとるくん o君 に部活のk君やw君 それにm君高校時代や予備校で切れた仲間 はだいたいが富士高校まで一緒だった子が多い そして たぶんですが 小中学校だけで一緒だった連中とはたぶんあっても話が合わないそれは 知識量とかの問題もあるが、社会での地位や仕事内容や資産面だったりする。大学時代の仲間はサラリーマンばかりで、ほとんどが博識で高給取りではあるが、やはり社会での地位や仕事内容や資産面ではかなりの差があると思う。彼らは永遠に社長になることはない、万一なったとしても定年で終わり例えば不動産投資家同士なら、どういう運用が最も効率的に資産を加速度的に増やせるかをお互いに知っているので、前提として話をするのが楽な関係であるということが言える。それは、お金を労働にて稼ぐということから解放され時間リッチになるという目指している目的が究極で同じだからである。大学時代の仲間は企業の中ではほとんどが専門の分野ではおそらくエキスパートであろうということが言える。ただサラリーマンを引退した今の私にIT業界の云々は株式投資の銘柄選定の参考になることはあるかもしれないが、知ったところで、それらに関連した企業にもう転職したり、客以外での接点を持つことはほぼないといえるだろう。彼らの目標は企業の中での出世だったり、給与所得だったりすると推測する。事実、38歳で私がサラリーマンから引退を意識して活動する前までは目標はサラリーマンとして成果を上げ認められ上に行くことだった。つまるところ、彼らと仮に再会したとしても、人生の中の目的が違うので社会の中でのミッションが違いすぎて、同じものを見て話をしても共感できる部分が大学時代のそれと比較して減っていることは致し方ないことであろう。これまでの人生でも人と会い影響され影響を与えたさまざまな人間関係も意図せずしてお互いが断捨離してきたということが言えるのかもしれない。--------------- ここから失恋、浮気、離婚、不倫、友人関係、死別、物の処分。ペットロス……。離れられない人、忘れられない人、やめられない人へ、前に進むための「さようなら」のトリセツをお届けします。人との距離感~友達と知り合いのボーダーライン 以前、とある読者から次のような相談が寄せられました。「私には、小学生のときからずっと付き合いを続けている友人が三人います。当時からそれぞれのポジションが決まっていて、いつも私は何かとイベントのときなど仕事を無理やりやらされて、不公平さを感じていましたし、大人になってからもその役割は変わらず、違和感だらけです。都合のいいときだけ使われて、あるときなど私を呼ばないで三人で集まっていたこともあります。しかし、私は他に友達がいないので、この関係をやめたら寂しくなると思って、みんなに合わせて付き合っています。細いパイプでいいから、たとえば、年賀状をやりとりする関係や一年に一回くらいは会う程度の付き合いにしたいのですが、私は間違っていますか?」 相談者がいいたいことを簡潔にまとめると、付き合いに違和感がある。しかし寂しいから別れたくはない。だけど嫌だから細い関係にしたい、ということです。簡潔に答えをいうなら、違和感があるなら、やめたほうがいいのですが、バッサリ切るのに抵抗があるかもしれませんね。  友達関係によって、定義づけが違うと思うのですが、相談者の「友達関係」はどのラインまでのことをいうのでしょうか。年賀状のやりとりだけをする相手は友人でしょうか? 知り合いでしょうか? 習い事で一緒だった受講生数人とお茶をしに行った場合、その人たちは友達でしょうか? それともただの知り合いでしょうか?  たとえば、人付き合いのレベル分けをするとしたら、その「友情が終わった」とされるお友達をどのレベルに位置づけたらいいかを考えてみるといいかもしれません。 以下は友達と知り合いのボーダーラインです。  ・すごい友達レベル……会う回数に左右されず、心を許すことができ、なんでも相談できる人。そこには尊敬の気持ちもある。会いたい人。 ・友達レベル……普通にお茶をしたり、ショッピングしたり、年賀状や誕生日プレゼントなどをあげるお付き合い。・知り合い以上友達未満……会っても会わなくてもいいレベル。 ・ただの知り合い……連絡を取り合える程度で知っている、または話したことがあるというレベル。・絶対連絡を取りたくないレベル……あいさつもしない、無視、スルー状態。  ご自身の中で、それぞれの友達がどこにカテゴリ分けできるか決めておきますと、今後の付き合い方が明確になっていくことでしょう。 そして、相手との関係を終わらせるかどうかを迷うときに次のような自問をしてみてください。「そのお友達は自分の人生で、いなくてはならない存在ですか?」  先にも書きました通り人間関係には、法則があります。「波長の法則」や「類友の法則」とも呼ばれていますが、今の自分と同じ波長の人や同じ価値観を持った人たちが集まるようになっています。もし、その人々と付き合うことに違和感があったら、自然消滅的に離れるもよし、「お付き合いやめますね」といって離れるもよし、です。深刻にならなくてもいいのです。   シンプルに考えてみますと、「相手といて心地よいか? そうではないのか?」。お付き合いを続けるかを見分けるのはたったそれだけです。 よくいわれることとして、以前は友達と愚痴や悪口やネガティブなことをいい合って、お互いの傷を舐め合ってきたけれども、今ではそれが本当に嫌になってきて離れた……という方がたくさんいらっしゃいました。人は、成長してステージが変わると周りも変わってきます。  さて、似たようなケースで悩んでいらっしゃる方は、次の質問に答えてみてください。  ・その友人となぜ付き合いたいと思っていますか?(もしくは思っていましたか?) ・付き合うことで得られたことは何ですか? ・その関係が終わることで、失うものがあるとすれば何ですか? ・もし、今後もその方々と付き合いを続けるとしたら、何か得られることはありますか? ・そして、理想の付き合い方とは、どんな付き合い方ですか?   これらの質問に答えると、付き合い方がもっとシンプルに明確になっていくでしょう。   別れに関して、次のような聖書の格言があります。  「天の下では、何事にも定まった時期があり、すべての営みには時がある。(略) 捜すのに時があり、失うのに時がある。 保つのに時があり、投げ捨てるのに時がある。 引き裂くのに時があり、縫い合わせるのに時がある。 黙っているのに時があり、話をするのに時がある。 「失うのに時がある」とあるように、もし本当に終わったと思っているならそれが時なのでしょう。そして、もしその友情をまた取り戻したい! と心から思うことがあるならば、「縫い合わせるのに時がある」のでしょう。 ------------------------------ ここまでホリエモンも人間関係について結構言ってるよねやっぱり楽ってのは 目標とか プロセスが似てる人?http://u-note.me/note/47507013