賃貸不動産を買うときの注意点（利回り５％を金利２％で買うという無謀）

賃貸不動産、取得後の資金繰のテーマです。

新築アパート建築の落とし穴

　賃貸アパートやマンションを、

　銀行からの借入金で１棟を買って、

　家賃収入から借入金を返済する、

　こういうやり方は広く知られています。

　スルガ銀行の問題が起きてから、

　全額借入はむずかしくなりましたが、

　一部の自己資金を入れて、

　賃貸不動産を購入することができます。

　借入での不動産投資は合うのでしょうか？

　以下の木造アパート１棟で考えてみます。

　○　取得価額･･･１０，０００万円（１億円）

　○　自己資金･････２，０００万円

　○　借入金･･･････８，０００万円

　○　借入金利･･･････････････２％

　○　借入期間･････････････２２年　木造耐用年数

　○　年間家賃･････････５００万円

　建物は減価償却ができますので、

　取得価額の１０，０００万円を、

　土地と建物に分ける必要があります。

　土地と建物の区分については、

　契約書に記載がある場合は、

　原則として記載金額となります。

　ただし、中古物件の場合は、

　区分が記載されていないことが多いです。

　となると、固定資産税評価額など、

　合理的な金額であん分することになります。

　土地：建物の比率は、

　６：４くらいのケースが多いと思います。

　○　土地部分･････６，０００万円

　○　建物部分･････４，０００万円

　ここまでを整理すると、

　○　新築アパート１億円を、

　○　借入金８，０００万円で買って、

　○　金利２％を２０年支払って、

　○　家賃を５００万円受け取る、

　ということになります。

　利回りは、１億円の投資に対して、

　５００万円の家賃で５％になります。

　一方で金利は２％ですから、

　差引で３％は得するように思えます。

　さて、毎年の資金繰りは以下となります。

（１）家賃収入･･･････５００万円

（２）固定資産税･････△３０万円

（３）減価償却費･･･△１８２万円

（４）借入金利･････△１６０万円

（５）管理費等･･･････△３０万円

（６）差　引･･･････････９８万円

（７）所得税等 ※････△１９万円

（８）税引き後･････････７９万円

　※　２０％として計算

　お金はいくら残るでしょうか？

（８）税引き後の７９万円と、

　経費のうち、お金が出ていかない

（３）減価償却費の１８２万円で、

　合計で２６１万円となります。

　さて、ここから借入金を返します。

　８，０００万円 ÷ ２２年ですから、

　３６３万円が返済額となります。

　２６１万円 － ３６３万円 ＝ △１０２万円

　これが毎年マイナスとなります。

　さらに、

　○　空き室が増えると・・・

　○　金利が上がると・・・

　○　修繕費がかさむと・・・

ということで１億投資(しかも自己資金2000万)していたらよほどしっかり入居率維持しても、１億の土地建物で年間700万以上は稼いでくれないと収支は赤字になりかねないという計算になります。

〇ルガ銀行などの金利は安くても３．５％だったということですから、単純計算で利回り８．５％はないと収支はすぐにマイナスになるということは容易に理解できるかと思います。

（融資期間が耐用年数と同じ22年だったと仮定）

対策としてできることは

１．利回５％ではなく７％の物件を探す

　　　→　　＋２００万円のプラス

２．２％の金利を１％にしてもらう

　　　→　　＋８０万円のプラス

３．　劣化等級２級以上を取得することで融資期間を３０年

　　　まで延ばすことができます

　　　８０００÷３０＝２６７　

　　　→　３６３－２６７＝９６万円のプラス

これらにより、年間収支を△１０２万円から

２００＋８０＋９６－１０２＝２７４万円

にでき多少の金利変動や入居率の変動にも耐えられるだけの安定感を維持できるようになります。