H28の確定申告を終えて思ったこと

今年はえらく時間がかかった

理由はマンションの売却の確定申告があったため

今期も売れて決済できたら２室のマンションの売却がありえます。

それから過去５年　平成２３年(2011)〜２８年(2016)までの推移を見て思ったこと

一棟物を購入できたのはH22年でしたが、不動産賃貸はH21から行っていました。

なので丸6年以上が経過したわけですが、状況大きく変わったと思います。

一番大きく変わったのは個人的には銀行融資かなと思います。

私の銀行から見た経営能力と無理な借り入れはしていないので、財務体質の健全性が評価されたものだと思います。

個人の決算書の推移を見ていくと、最近は国内での移動がめちゃくちゃ多いので、各種経費が高騰しました。仕訳の仕方を変更したのも理由になります。

当初はサラリーマン収入ががっつりありましたので、それを減らして納税を減らすため赤字決算にしていました。もちろん借入金利が4.5％という法外な金利だったことが主な理由です。支払金利はH23年は350万ぐらいでしたが、今は物件が増えているにもかかわらず、100万を切れるようになりました。平均借入金利は1%を切っています。

来年はおそらく70万円台だと思います。

残債は個人5500万法人17000万合計で22500万ぐらいでしょうか?

RCがメインなので利回りはそんなに高くなく12%ぐらいだと思います。

H29年はついに法人の家賃が個人の家賃を逆転します。

満室想定だと1900万円ぐらいかと思います。太陽光入れると2000万弱かもしれません。

個人で1500万+法人で2000万合計3500万

借入金返済は概算ですが個人420万　法人930 合計1350万返済比率38.6%

まーまずまずかと思いますが、今期は賃料プラス500万で4000万円台には載せたいと思います。

ただなかなかないですができれば賃料で1500万レベルの物件を2棟程度で追加したいですね。

不動産賃貸業は不労所得ではない